Tugas Kuliah Anak Sipil: makalah investasi rumah kos

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok bagi kehidupan manusia. Oleh karena itu sejalan dengan laju pertambahan penduduk dan kenaikan pendapatan masyarakat, maka dengan Investasi Rumah kos memiliki prospek bisnis yang cerah. Dan juga investasi ini memiliki berbagai kelebihan yang menarik serta dari modal yang cukup terjangkau serta keuntungan yang menggiurkan.

Dewasa ini berbisnis rumah kost adalah peluang bisnis yang sangat menjanjikan. Apalagi di kota-kota yang notabennya sebagai kota pelajar dan industri. Banyaknya pelajar mahasiswa yang berasal dari luar daerah menjadikan usaha rumah kost ini semakin diminati. Selain penghasilan yang terus mengalir setiap bulannya, sebagai usahajangka panjang, yakni pemilik rumah kost dapat menikmati keuntungan dari terusnaiknya nilai tanah. Jadi dengan kata lain dengan menekuni bisnis ini kita akan mendapatkan untung yang berlipat.

Pengelolaan usaha kost-kostan ini pun juga tidak begitu rumit. Dengan

manajemen yang sangat sederhana kita sudah bisa menjalankan bisnis ini. Dalam pelaksanaannya berbisnis rumah kost ini tidak begitu merepotkan. Jika lokasinya strategis dan harga bersaing maka bisnis ini memiliki prospek yang baik dengan harga sewa yang tidak pernah turun. Disamping itu keuntungan lain dari bisnis jangka panjang ini adalah keuntungan dari terus

menaiknya harga tanah yang sekaligus dapat menjadi investasi jangka panjang bagi pelaku bisnis ini.

1.2. Rumusan Masalah

Permasalahan dalam makalah ini yaitu:

· Menganalisis investasi rumah kos sebagai salah satu media investasi bisnis.

· Menghitung Break Event Point (BEP) dalam investasi rumah kos.

1.3. Batasan Masalah

Permasalahan yang dibahas dalam makalah dibatasi ruang lingkup pembahasannya antara lain:

· Memilih Rumah Kos sebagai media Investasi

· Menghitug Break Even Point (BEP) Investasi Rumah Kos

1.4. Tujuan dan Manfaat

Tujuan dan manfaat dari Makalah ini yaitu untuk mengetahui apakah bisnis Investasi Rumah Kos Menguntungkan, serta sebagai referensi dan ilmu Pengetahuan terkhusus untuk mahasiswa jurusan teknik sipil.

BAB II

LANDASAN TEORI

2.1. Pengertian Investasi

                        Menurut Sunariyah (2003:4): “Investasi adalah penanaman modal untuk satu atau lebih aktiva yang dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa-masa yang akan datang.” Dewasa ini banyak negara-negara yang melakukan kebijaksanaan yang bertujuan untuk meningkatkan investasi baik domestik ataupun modal asing. Hal ini dilakukan oleh pemerintah sebab kegiatan investasi akan mendorong pula kegiatan ekonomi suatu negara, penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa atau bahkan penambahan devisa.
Menurut Husnan (1996:5) menyatakan bahwa “proyek investasi merupakan suatu rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya, baik proyek raksasa ataupun proyek kecil untuk memperoleh manfaat pada masa yang akan datang.” Pada umumnya manfaat ini dalam bentuk nilai uang. Sedang modal, bisa saja berbentuk bukan uang, misalnya tanah, mesin, bangunan dan lain-lain.
            Namun baik sisi pengeluaran investasi ataupun manfaat yang diperoleh, semua harus dikonversikan dalam nilai uang. Suatu rencana investasi perlu dianalisis secara seksama. Analisis rencana investasi pada dasarmya merupakan penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (baik besar atau kecil) dapat dilaksanakan dengan berhasil, atau suatu metode penjajakkan dari suatu gagasan usaha/bisnis tentang kemungkinan layak atau tidaknya gagasan usaha/bisnis tersebut dilaksanakan. Suatu proyek investasi umumnya memerlukan dana yang besar dan akan mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang. Oleh karena itu dilakukan perencanaan investasi yang lebih teliti agar tidak terlanjur menanamkan investasi pada proyek yang tidak menguntungkan.
            Berdasarkan (www.sinarharapan.co.id/ekonomi/eureka/2003/021/eur1.html)menyatakan bahwa alasan melakukan investasi adalah sebagai berikut:
a. Produktivitas seseorang yang terus mengalami penurunan.
b. Tidak menentunya lingkungan perekonomian sehingga memungkinkan suatu saat penghasilan jauh lebih kecil dari pengeluaran.
c. Kebutuhan-kebutuhan yang cenderung mengalami peningkatan.

Investasi ada 2 Macam :

1) OUTONOMOUS INVESMENT (investasi tetap)

2) INOCED INVESMENT (investasi terpacu)

Investasi tetap adalah investasi yang besarnya tidang tergantung pada besar nya pendapatan.

Investasi terpacu adalah investasi yang besarnya tergantung pada pendapatan.

INVESTASI TETAP, umumnya digunakan untuk memperoleh faktor-faktor produksi yang bersifat tetap seperti: mesin,bangunan, tanah, /investasi untuk mendirikan usaha.investasi ini tidak ditentukan dengan pendapatan,tetapi dapat meningkatkan pendapatan nasional.

INVESTASI TERPACU investasi yang besarnya tergantung pendapatan nasional artinya jika pendaptan meningkat maka investasi akan meningkat pula.

            Perhitungan Investasi harus konsisten dengan perhitungan pendapatan nasional. Yang dimasukkan dalam perhitungan investasi adalah barang modal, bangunan / kontruksi, maupun persediaan barang jadi yang masih baru.
Investasi merupakan konsep aliran (flow concept), karena dihitung selama satu internal periode tertentu. Tetapi investasi akan memengaruhi jumlah barang modal yang tersedia (capital stock) pada satu periode tertentu. Tambahan stok barang modal adalah sebesar pengeluaran investasi satu periode sebelumnya.
a.       Investasi dalam bentuk barang modal dan bangunan
Yang tercangkup dalam invesatasi barang modal (capital goods) dan bangunan (construction) adalah pengeluaran – pengeluaran untuk pembelian pabrik-pabrik, mesin-mesin, peralatan-peralatan produksi dan bangunan-bangunan atau gedung-gedung yang baru. Karena daya tahan barang modal dan bangunan pada umumnya lebih dari setahun, seringkali investasi ini disebut sebagai investasi dalam bentuk harta tetap (fixed investment).
b.      Investasi persediaan
Berdasarkan pertimbangan, perusahaan seringkali harus memproduksi lebih banyak daripada target penjualan. Misalnya, sebuah pabrik mobil menargetkan penjualan tahun 2.000 adalah 50.000 unik. Tidaklah berarti produksinya harus 50.000 unit juga. Umumnya produksinya melebihi tingkat penjualan. Sebut saja 60.000 unit. Selisih 10.000 unit merupakan persediaan, untuk mengatisipasinya berbagai kemungkinan. Tentu saja investasi persediaan diharapkan meningkatkan penghasilan / keuntungan..

2.2. Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Tingkat Investasi

a.       Tingkat pengembalian Yang Diharapkan ( Expected Rate Of Return )
Kemampuan perusahaan menentukan tingkat investasi yang diharapkan, sangat dipengaruhi oleh kondisi internal dan eksternal perusahaan.
1.      Kondisi Internal Perusahaan
Kondisi internal adalah factor-faktor yang berada di bawah control perusahaan, misalnya tingkat efisiensi, kualitas SDM dan teknologi yang digunakan. Ketiga aspek tersebut berhubungan positif dengan tingkat pengembalian yang diharapkan. Artinya, makin tinggi tingkat efisiensi, kualitas SDM dan teknologi, maka tingkat pengembalian yang diharapkan makin tinggi.
2.      Kondisi Eksternal Perusahaan
Kondisi eksternal yang perlu dipertimbangkan dalam pengambilan keputusan akan investasi terutama adalah perkiraan tentang tingkat produkdi dan pertumbuhan ekonomi domestic maupun internasional. Jika diperkirakan tentang masa depan ekonomi nasional maupun dunia bernada optimis, biasanya tingkat investasi meningkat, karena tingkat pengembalian investasi dapat dinaikkan.
Selain perkiraan kondidi ekonomi, kebijakan yang ditempuh pemerintah juga dapat menentukan tingkat investasi. Kebijakan menaikkan paak, misalnya, diperkirakan akan menurunkan tingkat permintaan akan agregat. Akibatnya tingkat investasi akan menurun. Factor sosial politik juga menentukan gairah investasi, jika sosial-politik makin stabil, investasi umumnya juga meningkat. Demikian pula factor keamanan (kondisi keamanan Negara).
b.      Biaya investasi
Yang paling menentukan tingkat biaya investasi adalah tingkat bungan pinjaman ; makin tinggi tingkat bunganya, maka biaya investasi makin mahal. Akibatnya minat berinvestasi makin menurun. Namun , tidak jarang,walaupun tingkat bunga pinjaman rendah, minta akan investasi tetap rendah. Hal ini disebabkan biaya tota investasi masih tinggi. Factor yang mempengaruhi terutama adalah masalah kelembagaan.
c.       Marginal efficiency of capital (MEC), tingkat bunga, dan marginal efficieny of investment (MEI)
1.      Marginal efficiency of capital (MEC),Invetasi, dan tingkat bunga
Yang dmaksud dengan marginal efficiency of capital (MEC) atau efisiensi modal marjinal (EMM) adalah tingkat pengembalian yang di harapkan (expected rate of return) dari setiap tambahan barang modal.
2.      Marginal efficiency of capital (MEC) dan marginal efficiency of investment (MEI)
Sama halnya dengan kurva permintaan akan investasi, kurva MEC secara nasional dapat di turunkan dengan menjumlahkan secara horizontal kurva-kurva MEC dari perusahaan-perusahaan yang ada dalam perekonimian tetapi ada beberapa ekonom yang tidak sependapatan dengan cara penurunan kurva MEC. Padahal jika permintaan barang akan modal secara nasional meningkat, logikanya tingkat bunga akan naik. Akibatnya kenaikan permintaan akan investasi tidak sebesar lurva MEC . kurva yang lebih relevan adalah kurva yang marginal efficiency of investment (MEI) atau efisiensi investasi marginal (EIM)
Jadi,dapat disimpulkan bahwa Investasi (Penanaman Modal) adalah pengeluaran atau perbelanjaan penanam-penanam modal atau perusahaan untuk membeli barang-barang modal dan perlengkapan-perlengkapan produksi untuk menambah kemampuan memproduksi barang-barang dan jasa-jasa yang tersedia dalam perekonomian. Investasi atau pembentukan modal merupakan komponen kedua yang menentukan tingkat pengeluaran agregat.Dan Dalam Undang-undang No. 1 Tahun 1967 ditegaskan bahwa Pengertian penanaman modal asing di dalam Undang-undang ini hanyalah meliputi penanaman modal asing secara langsung yang dilakukan menurut atau berdasarkan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini dan yang digunakan untuk menjalankan perusahaan di Indonesia, dalam arti bahwa pemilik modal secara langsung menanggung risiko dari penanaman modal.

2.3. Jenis – Jenis Investasi

Menurut Senduk (2004:24) bahwa produk-produk investasi yang tersedia di pasaran antara lain:
a. Tabungan di bank
            Dengan menyimpan uang di tabungan, maka akan mendapatkan suku bunga tertentu yang besarnya mengikuti kebijakan bank bersangkutan. Produk tabungan biasanya memperbolehkan kita mengambil uang kapanpun yang kita inginkan.
b. Deposito di bank
            Produk deposito hampir sama dengan produk tabungan. Bedanya, dalam deposito tidak dapat mengambil uang kapanpun yang diinginkan, kecuali apabila uang tersebut sudah menginap di bank selama jangka waktu tertentu (tersedia pilihan antara satu, tiga, enam, dua belas, sampai dua puluh empat bulan, tetapi ada juga yang harian). Suku bunga deposito biasanya lebih tinggi daripada suku bunga tabungan. Selama deposito kita belum jatuh tempo, uang tersebut tidak akan terpengaruh pada naik turunnya suku bunga di bank.
c. Saham
            Saham adalah kepemilikan atas sebuah perusahaan tersebut. Dengan membeli saham, berarti membeli sebagian perusahaan tersebut. Apabila perusahaan tersebut mengalami keuntungan, maka pemegang saham biasanya akan mendapatkan sebagian keuntungan yang disebut deviden. Saham juga bisa dijual kepada pihak lain, baik dengan harga yang lebih tinggi yang selisih harganya disebut capital gain maupun lebih rendah daripada kita membelinya yang selisih harganya disebut capital loss. Jadi, keuntungan yang bisa didapat dari saham ada dua yaitu deviden dan capital gain.
d. Properti
            Investasi dalam properti berarti investasi dalam bentuk tanah atau rumah.
Keuntungan yang bisa didapat dari properti ada dua yaitu :
(a) Menyewakan properti tersebut ke pihak lain sehingga mendapatkan uang sewa.
(b) Menjual properti tersebut dengan harga yang lebih tinggi.
e. Barang-barang koleksi
            Contoh barang-barang koleksi adalah perangko, lukisan, barang antik, dan lain-lain. Keuntungan yang didapat dari berinvestasi pada barang-barang koleksi adalah dengan menjual koleksi tersebut kepada pihak lain.
f. Emas
            Emas adalah barang berharga yang paling diterima di seluruh dunia setelah mata uang asing dari negara-negara G-7 (sebutan bagi tujuh negara yang memiliki perekonomian yang kuat, yaitu Amerika, Jepang, Jerman, Inggris, Italia, Kanada, dan Perancis). Harga emas akan mengikuti kenaikan nilai mata uang dari negara-negara G-7. Semakin tinggi kenaikan nilai mata uang asing tersebut, semakin tinggi pula harga emas. Selain itu harga emas biasanya juga berbanding searah dengan inflasi. Semakin tinggi inflasi, biasanya akan semakin tinggi pula kenaikan harga emas. Seringkali kenaikan harga emas melampaui kenaikan inflasi itu sendiri.
g. Mata uang asing
            Segala macam mata uang asing biasanya dapat dijadikan alat investasi.
Investasi dalam mata uang asing lebih beresiko dibandingkan dengan investasi dalam saham, karena nilai mata uang asing di Indonesia menganut sistem mengambang bebas (free float) yaitu benar-benar tergantung pada permintaan dan penawaran di pasaran. Di Indonesia mengambang bebas membuat nilai mata uang rupiah sangat fluktuatif.
h. Obligasi
            Obligasi atau sertifikat obligasi adalah surat utang yang diterbitkan oleh pemerintah maupun perusahaan, baik untuk menambah modal perusahaan atau membiayai suatu proyek pemerintah. Karena sifatnya yang hampir sama dengan deposito, maka agar lebih menarik investor suku bunga obligasi biasanya sedikit lebih tinggi dibanding suku bunga deposito. Selain itu seperti saham kepemilikan obligasi dapat juga dijual kepada pihak lain baik dengan harga yang lebih tinggi maupun lebih rendah daripada ketika membelinya.

Terdapat pengelompokkan jenis-jenis investasi (www.winterthur.co.id/id/winpens3.htm), yaitu:
1. Deposito berjangka
Simpanan dalam mata uang Rupiah, dengan tingkat suku bunga relatif lebih tinggi dibandingkan jenis simpanan lainnya. Tersedia dalam jangka waktu 1,3, 6, 12, dan 24 bulan.
2. Sertifikat Bank Indonesia (SBI)
Sertifikat Bank Indonesia (SBI) merupakan bagian dari upaya BI untuk meredam dan menstabilkan likuiditas yang ada di pasar.
3. Saham
Surat bukti pemilikan bagian modal perseroan terbatas yang memberikan berbagai hak menurut ketentuan anggaran dasar (shares, stock ).
4. Obligasi
Surat utang yang berjangka waktu lebih dari satu tahun dan bersuku bunga tertentu, yang dikeluarkan oleh perusahaan untuk menarik dana dari masyarakat, guna pembiayaan perusahaan atau oleh pemerintah untuk keperluan anggaran belanjanya (debenture bond).
5. Sekuritas pasar uang
Sekuritas pasar uang merupakan surat-surat berharga jangka pendek yang diperjualbelikan di pasar uang.
6. Sertifikat hutang obligasi
Merupakan bukti kepemilikan piutang kepada pihak lain. Sertifikat ini dapat diperjualbelikan pada tingkat diskonto tertentu. Sertifikat hutang obligasi ini
merupakan bentuk investasi jangka panjang.
7. Tanah/bangunan
Investasi ini tergolong investasi dalam bentuk property, investasi ini biasanya untuk jangka waktu panjang karena mengharapkan adanya kenaikan dari nilai tanah/bangunan yang telah dibelinya.
8. Reksa dana.
Wadah investasi yang berisi dana dari sejumlah investor dimana uang didalamnya diinvestasikan ke dalam berbagai produk investasi oleh sebuah Perusahaan Manajemen Investasi (Mutual Fund).

2.4. Penilaian Investasi (Analisis Dasar)

1. Metode Payback Period (PP)

Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas netto (net cash flow), atau total arus kas bersih dalam periode tertentu sama dengan pengeluaran investasi di awal periode. Metode payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas netto (net cash flow).

2. Metode Net Present Value (NPV)

Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present value) dari keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu. Kemudian jumlah present value dari keseluruhan selama usianya dikurangi dengan present value dari jumlah investasinya (initial investment). Selisih antara Present Value dari keseluruhan dengan Present Value dari pengeluaran modal (Capital outlays) dinamakan nilai neto sekarang ( Net Present Value).

3. Internal Rate of Return (IRR)

IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari arus kas bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV if capital outlays).

Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial dan error”. Yaitu dengan cara coba-coba. Pertama-tama jika menghitung Present Value dari proceeds suatu investasi dengan menggunakan tingkat bunga yang dipilih. Kemudian hasil perhitungan itu dibandingkan dengan jumlah Present Value dari outlet-nya.

4. Accounting Rate of Return (ARR)

Model ini adalah menghitung rata-rata laba bersih (earning after tax) dari suatu proyek dibagi nilai tunai investasi. Jika hasil lebih besar daripada biaya modal proyek, maka dianggap proyek tersebut layak dan begitupula sebaliknya.

5. Profitability Index (PI)

Model ini adalah menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi nilai tunai investasi. Jika nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi tersebut dianggap layak, dan sebaliknya.

2.5. Teori Biaya

Biaya dalam pelakasanaan kegiatan dapat dibedakan menadi dua :

A.Biaya langsung

B. Biaya Tidak Langsung

·         Biaya Langsung
Biaya langsung merupakan biaya yang dikeluarkan untuk suatu proses produksi yang dapat dengan mudah dihubungkan secara ekonomi terhadap produk yang dihasilkan. Biaya langsung juga dapat diartikan sebagai biaya yang terlibat langsung dengan produk, yang biasanya dikeluarkan untuk membiayai tenaga kerja, dan bahan baku.
Biaya langsung itu sendiri dapat dikelompokkan lagi menjadi beberapa bagian , yaitu :
            1.Biaya bahan baku langsung (direct material cost)
Biaya bahan baku langsung (BBBL) merupakan biaya yang dikeluarkan untuk bahan yang akan diolah menjadi bagian produk atau produk jadi dan pemakaiannya dapat merupakan bagian integral pada produk tertentu. Biaya bahan baku ini bisa terdiri dari biaya untuk bahan baku utama, yaitu bahan baku yang harus ada dan apabila tidak ada dapat menghambat proses produksi.
            2.Biaya tenaga kerja langsung (direct manufacturing labor cost)
Biaya tenaga kerja langsung merupakan hak pekerja yang diterima dan dinyatakan dalam bentuk uang sebagai imbalan dari pemberi kerja kepada pekerja menurut suatu perjanjian kerja, kesepakatan atau peraturan perundanga-undangan atas suatu pekerjaan dan/atau jasa yang telah atau akan dilakukan.
BTKL = Waktu kerja (jam) x (upah pekerja/jam)
            3. Biaya Pemakaian Mesin Langsung (direct manufacturing machine cost)
Biaya pemakaian mesin langsung merupakan biaya yang dikeluarkan atas penggunaan mesin untuk memproduksi produk yang dihasilkan oleh perusahaan.
BPML = (jam mesin / umur ekonomis) x (harga mesin)
            4. Biaya Pemakaian Listrik Langsung (direct manufacturing electric cost)
Biaya tenaga kerja langsung merupakan biaya penggunaan listrik untuk menjalankan peralatan yamg digunakan dalam proses produksi produk .
BPLL = (Jam Mesin) x (Power) x (Biaya per Kwh)
Sehingga, dapat ditentukan biaya langsung produksi satu unit rak pada stasiun kerja tersebut. Biaya Langsung = BBBL + BTKL + BPML+ BPLL

· Biaya Tidak Langsung
Biaya tidak langsung adalah biaya yang dikeluarkan dan tidak ada hubungan secara langsung dengan produk yang dihasilkan perusahaan. Biaya tidak langsung adalah semua biaya yang berhubungan dengan fungsi produksi atau kegiatan pengolahan bahan baku menjadi produk jadi selain biaya bahan baku langsung dan biaya tenaga kerja langsung

2.6. Teori BEP (Break Event Point)

A. Pengertian
Break Even Point adalah Break Even point atau BEP adalah suatu analisis untuk menentukan dan mencari jumlah barang atau jasa yang harus dijual kepada konsumen pada harga tertentu untuk menutupi biaya-biaya yang timbul serta mendapatkan keuntungan / profit..

B. Analisa BEP (Break Even Point)
Analisa BEP adalah alat yang digunakan untuk menentukan besaran harga dan anggaran yang dikeluarkan oleh suatu perusahaan untuk mencapai BEP. Dalam melakukan analisa BEP, perusahaan akan meperoleh volume produksi, penjualan, dan keuntungan yang akan diperoleh, serta waktu yang diperlukan untuk mencapai BEP.

Note : semakin banyak barang yang diproduksi, semakin rendah nilai harga jual, dan semakin lama proses mencapai BEP, namun semakin mudah untuk mengikat konsumen. Begitu pula sebaliknya, semakin sedikit barang yang diproduksi, semakin tinggi nilai jual barang, dan semakin cepat untuk mencapai BEP.
Rumus analisa BEP :
BEP = Total Fixed Cost / (Harga perunit - Variabel Cost Perunit)
Contoh perhitungan :
Seseorang dengan modal Rp 10.000.000 ingin melakukan bisnis usaha makanan martabak telor dengan harga jual per unitnya ialah Rp 15.000. Besar biaya produksi martabak telor tersebut ialah Rp 10.000. Berapa buah kah martabak telor yang harus diproduksi dengan harga Rp. 15.000 untuk mencapai titik BEP?
Jawab

BEP = 10.000.000 / ( 15.000 - 10.000 )

BEP = 10.000.000 / 5.000

BEP = 2.000 buah

Jadi, untuk mencapai titik BEP, martabak yang harus diproduksi

ialah sebanyak 2.000 buah.

Asumsi - asumsi dalam mengadakan BEP :

Harga jual produk harus tetap,Tidak menggunakan lebih dari satu jenis produk, apabila menggunakan lebih dari satu jenis produk maka menggunakan perhitungan analisa BEP tersendiri,Produksi haruslah konstan Semua biaya besaran produksi dapat diukur secara realistik

C. Kegunaan Break Even Point
BEP sangat berguna bagi perusahaan untuk menentukan besaran jumlah produksi yang akan dihasilkan dan nilai harga jual barang tersebut. Dengan menerapkan analisa BEP, perusahaan dapat melihat laba, kerugian, harga jual, produksi, keuntungan, dan lain sebagainya yang telah dapat diprediksi sebelumnya, sehingga mempermudah bagi pemimpin perusahaan untuk menentukan kebijaksanaan

D. Kelemahan Break Even Point
Sekalipun Analisa break even ini banyak digunakan oleh perusahaan, tetapi tidak dapat dilupakan bahwa analisa ini mempunyai beberapa kelemahan. Kelemahan utama dari analisa break even point ini antara lain : asumsi tentang linearity, kliasifikasi cost dan penggunaannya terbatas untuk jangka waktu yang pendek. (Soehardi,2004).
1 Asumsi tentang linearityPada umumnya baik harga jual per unit maupun variabel cost per unit, tidaklah berdiri sendiri terlepas dari volume penjualan. Dengan perkataan lain, tingkat penjualan yang melewati suatu titik tertentu hanya akan dicapai dengan jalan menurunkan harga jual per unit. Hal ini tentu saja akan menyebabkan garis renevue tidak akan lurus, melainkan melengkung. Disamping itu variabel operating cost per unit juga akan bertambah besar dengan meningkatkan volume penjualan mendekati kapasitas penuh. Hal ini bisa saja disebabkan karena menurunnya efesiensi tenaga kerja atau bertambah besarnya upah lembur.
2. Klasifikasi biayaKelemahan kedua dari analisa break even point adalah kesulitan di dalam mengklasifikasikan biaya karena adanya semi variabel cost dimana biaya ini tetap sampai dengan tingkat tertentu dan kemudian berubah-ubah setelah melewati titik tersebut.
3. Jangka waktu penggunaan
Kelemahan lain dari analisa break even point adalah jangka waktu penerapanya yang terbatas, biasanya hanya digunakan di dalam pembuatan proyeksi operasi selama setahun. Apabila perusahaan mengeluarkan biaya-biaya untuk advertensi ataupun biaya lainnya yang cukup besar dimana hasil dari pengeluaran tersebut (tambahan investasi) tidak akan terlihat dalam waktu yang dekat sedangkan operating cost sudah meningkat, maka sebagai akibatnya jumlah pendapatan yang harus dicapai menurut analisa break even point agar dapat menutup semua biaya-biaya operasi yang bertambah besar juga.

BAB III

PEMBAHASAN

3.1. Tema Investasi

Pada tugas yang kami ambil ini, kami mengangkat tema investasi Rumah Kos, yang kita ketahui bersama bahwa Bisnis Rumah Kos sangat diminati dan menguntungkan.

3.2. Pengeluaran dan Pendapatan Biaya

a. Pengeluaran, adapun pengeluaran didalam pembuatan rumah kos adalah sebagai berikut :

3.4. Perhitungan BEP (Break Event Point)

BAB IV

PENUTUP

4.1. Kesimpulan

Dari makalah ini dapat disimpulkan bahwa Investasi adalah penanaman modal untuk satu atau lebih aktiva yang dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa-masa yang akan datang, untuk mendapatan keuntungan kita harus menghitung BEP (break event Point) yang berfungsi sebagai analisis untuk menentukan dan mencari jumlah barang atau jasa yang harus dijual kepada konsumen pada harga tertentu untuk menutupi biaya-biaya yang timbul serta mendapatkan keuntungan / profit.

4.2. Saran

Tidak semua investasi menguntungkan, semakin banyak barang yang diproduksi, semakin rendah nilai harga jual, dan semakin lama proses mencapai BEP, namun semakin mudah untuk mengikat konsumen. Begitu pula sebaliknya, semakin sedikit barang yang diproduksi, semakin tinggi nilai jual barang, dan semakin cepat untuk mencapai BEP.